成都的張先生喬遷新居，卻屢遇煩心事：摩托車不翼而飛，家里頻繁被打擾，屢次聯(lián)系物業(yè)賠償，卻遭一拖再拖。于是張先生以拒交物業(yè)費(fèi)來表達(dá)不滿，矛盾最終被激化。業(yè)主與物業(yè)公司起糾紛的事屢有發(fā)生，物業(yè)方和業(yè)主方之間出現(xiàn)的問題該如何解決？

放在小區(qū)內(nèi)的車被偷了

◆案情回放：張先生原來居住在縣城的棚戶區(qū)，這兩年趕上棚戶區(qū)改造的好政策，張先生選擇了貨幣化安置，政府補(bǔ)償了張先生一筆拆遷安置費(fèi)。拿著這筆錢，張先生在縣城里買了一套90平方米的現(xiàn)房。經(jīng)過幾個月的裝修，張先生歡天喜地搬進(jìn)了新家。入住新房本是一件喜悅的事，可苦惱的事情馬上就出現(xiàn)了。這天早上，張先生正準(zhǔn)備騎摩托車去上班，但當(dāng)張先生到了樓底時(shí)，他徹底傻了眼——停放在小區(qū)內(nèi)停車棚的摩托車不見了蹤影。隨后，張先生和妻子小麗帶著憤怒去找小區(qū)物業(yè)公司興師問罪。

張先生雖然很生氣，但是在妻子的好言相勸下，還是決定回家等物業(yè)的處理結(jié)果?？蛇@一等，就是半年多，作案的小偷一直沒有能夠被繩之以法。張先生多次找物業(yè)公司要求賠償，也沒有一個結(jié)果。那么，業(yè)主財(cái)物丟失，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)予以賠償？

◆法律解讀：這要看物業(yè)公司對于財(cái)物丟失是否有過失。如果物業(yè)公司正當(dāng)履行了自己的義務(wù)，則不應(yīng)當(dāng)予以賠償；否則應(yīng)視物業(yè)公司過失情況予以賠償。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”，以及第46條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”。

因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)來源于兩上方面，一是合同的約定；二是法律的規(guī)定。

所以，物業(yè)公司對業(yè)主財(cái)物丟失，并不是一定要賠，或者一定不賠，主要看物業(yè)公司在依合同約定履行安全保障義務(wù)時(shí)，是否存在過失。

不賠償就不繳物業(yè)費(fèi)

◆案情回放：張先生要求賠償卻吃了閉門羹，他從此和物業(yè)公司結(jié)下了惡緣。不久后，張先生發(fā)覺自家屢次被可疑人員敲門。他將被盜的責(zé)任和居住的不安全感歸咎于物業(yè)服務(wù)的不盡職，于是他又前去找到了物業(yè)。

張先生：“你們物業(yè)是針對我嗎？車被盜了不賠償就算了，現(xiàn)在我家經(jīng)常有人敲門，開門又沒人在，這都好幾次了，你們怎么在管理的？我住起來很不放心！”

物業(yè)：“我們這邊會幫您調(diào)查一下到底是什么情況?！?/p>

張先生：“你們也別調(diào)查了！我實(shí)在不滿意你們的服務(wù)，我現(xiàn)在明確告訴你們，我不想讓你們管理了，我必須要求把你們物業(yè)公司給換了！”

張先生說完破門而出。他以拒繳物業(yè)費(fèi)來發(fā)泄不滿。物業(yè)公司多次以書面的形式向張先生催繳物業(yè)管理費(fèi)。這天，張先生回家，看見家門上貼著物業(yè)費(fèi)催繳單，氣急敗壞地撕了下來，憤怒地跑到了物業(yè)管理處，將催繳單砸在桌上。又是一番激烈爭吵后，雙方互不相讓，最后只得用打官司的方式來解決問題。那么業(yè)主能否拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)？

◆法律解讀：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條第1款的規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任”。所以，一般情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

按照物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有進(jìn)行物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)上的當(dāng)事人，有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)支付物業(yè)費(fèi)，因此，物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同。依照《合同法》的規(guī)定，雙務(wù)合同的當(dāng)事人享有履行抗辯權(quán)，履行抗辯權(quán)是法律賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行不符合合同約定的情況下，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行抗辯，根據(jù)合同的履行情況而拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。合同當(dāng)事人依法行使抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約。

按照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。這也就是說，業(yè)主如果有“正當(dāng)理由”，才能拒絕交納物業(yè)費(fèi)。那么，什么是“正當(dāng)理由”呢?

依照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條第1款的規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持”。也就是說，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的正當(dāng)理由，一是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定。當(dāng)然，司法實(shí)踐中對正當(dāng)理由的認(rèn)定是從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大過失。二是，物業(yè)公司如果違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可以拒絕交納不當(dāng)多收部分。

物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主有前置程序

◆案情回放：法庭上，物業(yè)方表示：小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)委托服務(wù)合同》，而且合同中也明確約定了，物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主按期交納物業(yè)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為2元/月/建筑平米。物業(yè)費(fèi)每年收取一次，過期要加收滯納金。現(xiàn)在張先生拒絕交納物業(yè)費(fèi)，因此，物業(yè)方訴至法院，請求法院判令：張先生交納拖欠的物業(yè)費(fèi)5738元；并支付滯納金。

而張先生則認(rèn)為，他在自己小區(qū)住得好好的，結(jié)果自己的摩托車車鎖被撬開偷走，損失了1萬多元。張先生還表示，自己沒有和物業(yè)公司簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，所以，自己不是合同當(dāng)事人，也不應(yīng)該向物業(yè)公司繳納這個物業(yè)費(fèi)。

一審法院審理后認(rèn)為：業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)委托服務(wù)合同》，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。物業(yè)公司已按照合同的約定和物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定履行義務(wù)，張先生作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，以便物業(yè)公司保障小區(qū)的正常運(yùn)行。若物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)存在一些瑕疵，張先生可以依照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任，而不能以物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中存在瑕疵為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

關(guān)于物業(yè)公司要求張先生支付滯納金的主張，因物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)存在一定瑕疵，張先生并非惡意拖欠，因此一審法院對這一訴訟請求不予支持。最終，一審法院判決：一、張先生給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)5738元，于判決生效之日起七日內(nèi)付清；二、駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求。

判決后，張先生不服，提起上訴。二審法院審理后認(rèn)為判決駁回上訴，維持原判。這里有一個疑問，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)公司能否直接起訴業(yè)主？

◆法律解讀：不能。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第65條的規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。

按照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。

對于業(yè)主而言，享受了服務(wù)而不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是一種違約行為。這種拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為也是實(shí)際損害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他按時(shí)交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，是對業(yè)主共同利益的侵犯，所以，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主督促其限期交納，體現(xiàn)業(yè)主的自我管理、自我監(jiān)督。對于仍不交納的，按照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司可以向人民法院起訴，追究其違約責(zé)任。

所以，物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主有前置程序，一是經(jīng)過業(yè)主委員會催交，或者是經(jīng)過物業(yè)公司書面催交。如果物業(yè)公司沒有經(jīng)過催交程序，直接向法院起訴，是會被法院駁回的。

（本文由成都市司法局、成都市廣播電視臺新聞頻率聯(lián)辦的《998法治大講堂》供稿）

法律小知識

業(yè)主應(yīng)按程序行使解聘權(quán)

業(yè)主可以行使解聘權(quán)，但是這種權(quán)利不能任意地行使，而必須按照法定的程序來行使。物業(yè)服務(wù)涉及建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)、修理、更換，公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)治安等諸多方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關(guān)系，需要通過業(yè)主大會集體決策選聘和解聘。

對此，《物權(quán)法》第76條第4項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主共同決定“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。