魯力攝

原本穩(wěn)固運(yùn)營(yíng)多年的住房體系如今面臨著突破的可能性，第一個(gè)“吃螃蟹”的城市是深圳。

6月5日，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確了到2035年的住房發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)文件透露的信息，今后深圳的住房供應(yīng)體系中，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這份《意見(jiàn)》對(duì)深圳住房市場(chǎng)有著深遠(yuǎn)影響，有助于使住房回歸居住屬性。與此同時(shí)，深圳也為其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立了一個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”。那么其他城市是否會(huì)跟進(jìn)呢？

樓市“游戲規(guī)則”變了

經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮后，2016年9月起，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市相繼開(kāi)啟調(diào)控按鈕，對(duì)市場(chǎng)采取限購(gòu)、限售、限貸、限簽等多重措施。時(shí)至今日，這輪波及全國(guó)范圍的調(diào)控未見(jiàn)停，部分城市仍在不斷加碼。

就在深圳公布《意見(jiàn)》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了樓市調(diào)控政策。其中天津要求堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為；湖北倡導(dǎo)以公證搖號(hào)方式進(jìn)行公開(kāi)銷售，并提高住房用地比例；徐州則針對(duì)各類商品房進(jìn)行兩年到六年不得出售的限制。

當(dāng)國(guó)內(nèi)多地正在如何限購(gòu)、限售等調(diào)控政策上做文章時(shí)，深圳的《意見(jiàn)》已在探索如何進(jìn)一步建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

《意見(jiàn)》公布當(dāng)天上午，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)高企，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問(wèn)題日益突出，現(xiàn)有住房供應(yīng)與保障體系難以滿足廣大市民對(duì)改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)型全球城市的新要求，急需出臺(tái)新的住房供應(yīng)與保障政策，破解發(fā)展中的難題。

“新政策出臺(tái)后，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，要通過(guò)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

對(duì)于這份《意見(jiàn)》，資深地產(chǎn)評(píng)論人朱文策表示，深圳的做法從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度規(guī)劃住房問(wèn)題，有利于減少“五年住房計(jì)劃”式的短期行為，讓住房政策的可持續(xù)性更強(qiáng)，顯示了深圳的歷史擔(dān)當(dāng)。

“文件很明確地提出住房的民生屬性優(yōu)先，經(jīng)濟(jì)屬性次之”，朱文策認(rèn)為，這表明深圳把房地產(chǎn)的問(wèn)題視為“社會(huì)政策”，要著手解決的是老百姓的住房問(wèn)題，所以深圳的《意見(jiàn)》其實(shí)意味著未來(lái)房地產(chǎn)“游戲規(guī)則”的變化。

三大供應(yīng)來(lái)源抑制房?jī)r(jià)

《意見(jiàn)》最受人關(guān)注的便是住房供應(yīng)體系變化。由于各類非商品屬性住宅的供應(yīng)量加大，今后深圳也會(huì)形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來(lái)源。

今后，商品住房將只占到深圳住房供應(yīng)的40%左右，價(jià)格繼續(xù)受宏觀調(diào)控的限制。政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計(jì)占住房供應(yīng)的40%，租售價(jià)格分別為市場(chǎng)價(jià)格的60%和50%，房屋可租可售。公共租賃住房將占住房供應(yīng)的20%左右，以小戶型為主，房屋只租不售，租金為市場(chǎng)價(jià)30%左右，部分受照顧人員可以享受市場(chǎng)租金10%的租房?jī)?yōu)惠。

具體在住房供應(yīng)量方面，《意見(jiàn)》也給出了誠(chéng)意——到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。近期（2018年至2020年）深圳將首先建設(shè)籌集各類住房42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

“未來(lái)17年,年均新增建設(shè)各類住房10萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于過(guò)去5年年均5.1萬(wàn)套的新建商品住房供應(yīng)水平，但是商品住房計(jì)劃年均供應(yīng)4萬(wàn)套，低于過(guò)去5年年均4.4萬(wàn)套的成交水平”，克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，這一高一低，意味著今后商品房的供應(yīng)不足可通過(guò)大幅增加保障型住房供應(yīng)來(lái)彌補(bǔ)，從而穩(wěn)定供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的沖動(dòng)。

對(duì)于那些價(jià)格早已高企的商品住宅，肖文曉認(rèn)為價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，“深圳早已進(jìn)入二手房交易為主的存量房時(shí)代，保障和市場(chǎng)分開(kāi)之后，剩下的商品住房可以名正言順地為居民的高層次住房需求服務(wù)”。

長(zhǎng)效機(jī)制有益探索值得肯定

加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，并以20年為周期去規(guī)劃住房制度安排，朱文策認(rèn)為，從這一點(diǎn)來(lái)看深圳的做法是值得肯定的。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，將人才住房、安居型商品房這兩種具有政府和市場(chǎng)合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來(lái)，在公租房保障和商品住房市場(chǎng)之間架起一座橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，適應(yīng)了非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動(dòng)性大等特點(diǎn)。

當(dāng)前，不少熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)人才引進(jìn)政策，給予戶籍松綁、購(gòu)房?jī)?yōu)惠、人才住房?jī)?yōu)惠等照顧?，F(xiàn)在，深圳在人才房、安居房等供應(yīng)體系建設(shè)上邁出了第一步，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)呢？

肖文曉認(rèn)為，今年5月底住建部曾經(jīng)點(diǎn)名的16個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，很可能會(huì)以深圳為范本，研究出臺(tái)新的住房發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施保障性住房的比例不低于新增供應(yīng)的50%的方案。

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僵持觀望結(jié)束，5月深圳新房住宅迎成交小高峰

經(jīng)歷了4月的新政消化期，市場(chǎng)觀望與僵持期結(jié)束，5月的深圳樓市迎來(lái)了成交小高峰。根據(jù)深圳克而瑞的統(tǒng)計(jì)，5月深圳全市新房住宅（含公寓）成交3449套，環(huán)比4月增加36.87%。新房成交面積30.59萬(wàn)平方米，環(huán)比增加31.82%。價(jià)格方面，數(shù)據(jù)顯示5月深圳新房住宅成交均價(jià)為54764元/平方米，環(huán)比下跌0.89%，同比上漲4.75%。

從單套成交面積分布來(lái)看，5月深圳新房成交仍以70至90平方米住宅為主，此類住宅成交面積總和為12.7萬(wàn)平方米，合計(jì)1492套。

當(dāng)前，深圳新房成交主要集中在龍崗、龍華和坪山等地，其中龍崗5月成交面積達(dá)11.27萬(wàn)平方米，龍華和坪山分別成交5.61萬(wàn)平方米和4.47萬(wàn)平方米。

成交均價(jià)較高的區(qū)域?yàn)楦Ｌ锖湍仙?，其中福田樓盤均價(jià)達(dá)96512元/平方米，南山為79649元/平方米。5月各區(qū)一手房成交均價(jià)漲跌不一，其中漲幅最大的坪山區(qū)，均價(jià)環(huán)比增加40.42%，達(dá)到32672元/平方米，跌幅最大的寶安區(qū)環(huán)比下降18.57%，為51683元/平方米

在項(xiàng)目推售方面，5月深圳共有7個(gè)項(xiàng)目正式開(kāi)盤，開(kāi)盤時(shí)間都集中在5月下旬。其中，位于南山的海上世界雙璽花園主推205—422平方米住宅，開(kāi)盤均價(jià)達(dá)到12.12萬(wàn)元/平方米。其他項(xiàng)目集中在龍崗、寶安、光明等區(qū)，開(kāi)盤均價(jià)集中在4.5萬(wàn)至6.2萬(wàn)/平方米之間。(記者葛政涵)