有些看似裝修精美、家具嶄新、價格低廉的出租房，卻有可能是隱藏著甲醛等有害物質超標的“串串房”。如何避免租到“串串房”？如果不慎租到了這種房子，如何維護自身合法權益？近期，北京市海淀區(qū)人民法院審結了一起涉及“串串房”的房屋租賃糾紛，法院判決雙方解除合同，中介公司向租戶退還押金及合同解除后的剩余租金。

租到甲醛超標房，中介公司拒退押金

北京消費者何女士通過愛居公司看中一套一居室房屋，該房屋地理位置優(yōu)越、裝修風格精美，且月租金比市面上同等面積的房屋便宜。于是，她決定租下這套房屋，并與愛居公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定租期1年，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。簽約當天，何女士就將3個月租金及押金支付給了愛居公司，隨后搬入該房屋居住。入住半個月后，何女士時常感到頭痛、呼吸道過敏不適。經與愛居公司溝通后，何女士委托鑒定機構對房屋內空氣質量進行鑒定，結果顯示甲醛、苯、總揮發(fā)有機化合物含量不符合標準。何女士要求解除合同，退還全額租金，并搬離了該房屋。愛居公司拒絕了何女士全額退款的要求，認為消費者是因自身原因提前解除租賃合同，僅同意退還剩余租金。雙方協(xié)商未果，何女士將愛居公司訴至法院，要求確認雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》已解除，愛居公司返還房屋租金1.56萬元、押金5200元，共計2.08萬元。

愛居公司辯稱，不認可何女士主張的甲醛超標鑒定結論，公司請專業(yè)機構重新進行了鑒定，報告結果顯示是合格的。何女士提前解約的行為構成違約，應按合同約定扣除押金作為違約金，僅同意退還何女士預交的剩余2個月租金。

出租房有害物質超標，中介公司違約

北京市海淀區(qū)人民法院審理認為，何女士和愛居公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意思的表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。雙方均應當根據合同約定履行自己的相應義務。根據合同約定，愛居公司應當交付符合正常使用要求的房屋。根據何女士提交的檢測報告，愛居公司交付的涉案房屋室內空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機化合物不符合標準，不符合正常居住條件，愛居公司已構成違約，何女士有權依法解除租賃合同，愛居公司主張何女士構成違約于法無據，應退還押金5200元。

關于何女士主張愛居公司退還全額租金，法院經審理認為，合同解除后的剩余租金，愛居公司應予退還，愛居公司對此不持異議。就合同履行期內的租金，雖然涉案房屋內空氣不合格，但涉案房屋仍具有一定使用價值，何女士在合同存續(xù)期間仍獲得部分居住使用利益，故愛居公司對上述期間的已付租金僅負部分返還義務，返還金額由法院綜合考慮室內空氣質量不合格程度、何女士實際遭受的損害后果、居住時間長短、何女士的年齡及健康狀況等因素酌情判定為2000元。最終，法院判決何女士與愛居公司之間簽訂的《北京市房屋租賃合同》解除，愛居公司退還押金5200元、租金1.24萬元，共計1.76萬元。

法官提醒

簽訂合同時，可對空氣質量等進行明確約定

北京市海淀區(qū)人民法院法官楊晴表示，本案爭議的焦點在于何女士提交的檢測報告結論不被中介公司認可。本案中，何女士提交的檢測報告雖系其自行委托，但檢測機構具有相應資質，且愛居公司未提交證據證明該次檢測程序、方法、依據等存在瑕疵等其他足以推翻該檢測報告的相反證據。愛居公司再次委托鑒定時，何女士已搬出涉案房屋，被鑒定對象的客觀條件已發(fā)生變化，鑒定結果的準確性無法保證，因此法院對何女士提交的檢測報告予以采信。

《民法典》規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同；當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，愛居公司交付的涉案房屋室內空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機化合物不符合標準，不符合正常居住條件，愛居公司已構成違約，何女士有權依法解除租賃合同，并向愛居公司主張賠償損失的違約責任。

楊晴提醒消費者在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修、家具嶄新，價格卻低于正常標準的房屋要提高警惕，可以使用空氣質量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進行測試。在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質量等事項及違約責任進行明確約定。如果不小心租到了有害物質超標的房屋，出租人因未交付符合居住條件的房屋構成違約，承租人可以依法解除合同。承租人要注意保存好證據，必要時可委托專業(yè)鑒定機構對房屋空氣質量進行鑒定，以便維權。 （孫蔚）