進(jìn)入6月以來，北京商住房項(xiàng)目的調(diào)控傳言讓該類型樓房成交暴增。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京商品住宅本月共實(shí)現(xiàn)成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，6月被“炒熱”的北京商住房市場，吸引了眾多購房者，其中不泛剛需購房者的“跟風(fēng)”購買。但商住房與普通住宅產(chǎn)權(quán)有何不同？價(jià)格為何低于周邊普宅？稅費(fèi)如何征收？轉(zhuǎn)手成本是否更高？中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2012)記者為此進(jìn)行一一梳理。

【政策】

普宅：全市范圍內(nèi)限購

商住房：除通州外均無限購政策

記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站了解到，根據(jù)現(xiàn)行北京地區(qū)對自住型商品房的限購規(guī)定，在全市范圍內(nèi)實(shí)行限購舉措，并且，對在通州購房人群提出了附加條件。

除通州地區(qū)外，已婚京籍家庭無房的可在北京地區(qū)購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套；單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)在京無房的，可購買1套住房；在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍家庭，可購買1套住房。

通州地區(qū)則另有規(guī)定，2015年8月14日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》規(guī)定，符合現(xiàn)行政策有關(guān)規(guī)定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區(qū)商品住房：已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€(gè)稅的京籍家庭；京籍無房家庭；在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

相比而言，商住兩用項(xiàng)目在全市(通州除外)范圍內(nèi)并無限購政策。通州地區(qū)于今年5月5日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，規(guī)定僅三類人群可在通州購買商住房。

限購政策的存在，將購買商住房和普通住宅的群體劃分開來。“購買商住房的人群，一是部分受制于限購政策不能再購買普通住宅的投資者，無奈轉(zhuǎn)移投資方向；二是部分剛需購房人因沒有普通住宅購房資格，通過商住房來過渡。”一位從事北京市場地產(chǎn)咨詢的業(yè)內(nèi)人士告訴中新網(wǎng)記者。

【產(chǎn)權(quán)】

普宅：70年產(chǎn)權(quán)可自動(dòng)續(xù)期

商住房：50年產(chǎn)權(quán) 未明確續(xù)期方式

另一方面，普通住宅和商住房在產(chǎn)權(quán)期限、續(xù)期方式上也存在著明顯差異。

按照國家現(xiàn)行規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)用地性質(zhì)不同在40、50年或70年不等。

根據(jù)2007年國家出臺的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動(dòng)續(xù)期。

而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，并無“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。商業(yè)項(xiàng)目土地正是屬于這一類型，一般使用期限是50年，卻在續(xù)期問題上存在政策風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)到期后能否續(xù)期、如何續(xù)期等問題都尚未明確。

【配套】

普宅：能落戶、帶學(xué)區(qū)

商住房：無法落戶、水電煤氣價(jià)格貴

所謂商業(yè)住宅，是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設(shè)的住宅用房，即酒店式公寓、商鋪、寫字樓等。

由于用地性質(zhì)的不同，商住兩用項(xiàng)目樓房的水、電、燃?xì)?、供暖、物業(yè)費(fèi)用都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收。

一位安居客經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“一般來講，商住項(xiàng)目樓房水電費(fèi)基本上是民用的兩倍，且沒有燃?xì)?，維護(hù)成本較高。商業(yè)項(xiàng)目普遍是開放式的，配套、綠化均無法與普通住宅項(xiàng)目相比”。

“落戶、學(xué)區(qū)等資源是購房者最為看重的要素?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人表示，普通住宅一般帶有學(xué)區(qū)，這一點(diǎn)對于很多有特殊需要(如購買解決子女的上學(xué)問題)的人群非常關(guān)鍵；同時(shí)，購買新建普宅的非京籍人士滿足相關(guān)條件還可把戶口遷入。

商住房可注冊辦公，卻不可以遷入戶口，也沒有配套學(xué)區(qū)?！吧套》看_實(shí)沒法落戶，而周邊普通住宅的總價(jià)又太高，根本買不起，買商住也算是個(gè)退而求其次的選擇?！痹诒本R家堡購買了一套二手商住房的李女士對記者道出了自己的無奈。