二手房升溫與入學(xué)季有關(guān)

中介認為，“好景”難以持續(xù)成交量將迎來回調(diào)

如今，“317”政策執(zhí)行已長達一年有余，隨著二手房價格的調(diào)整到位，蟄伏已久的剛需及改善開始逐步走出觀望，剛剛過去的三月及四月首周里，北京二手房出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年3月，北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月和2018年1月之后，二手房月度銷量再破萬套大關(guān)。此外，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來，近12個月的銷量新高。不僅如此，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房的平均成交價格達到了60357元/平方米。這是二手房均價連續(xù)3個月跌入5萬元通道以來，首次重回6萬元以上。

面對這樣的量價齊升，可以就此判斷二手房走出低谷了嗎？

對于這樣的判斷，業(yè)內(nèi)人士卻并不認同，3月份成交量的量價齊升主要有兩個因素造成，一方面是一些熱點區(qū)域前期降價幅度較大，獲得了購房人的認可。另一個就是周期性的原因，隨著5月份入學(xué)登記的到來，三四月份的學(xué)區(qū)房需求明顯增加，在推動成交的同時，也帶動了均價的上漲。

鏈家地產(chǎn)研究院首席分析師許小樂就認為，3月二手房“小陽春”有多種方面的因素，但長期來看，很難持續(xù)。向上，二手房受阻于政策和信貸依舊從嚴，難以大幅回暖；向下，大部分區(qū)域都出現(xiàn)了明顯的降價，再次大降的空間也并不大，因此，未來成交量可能出現(xiàn)回調(diào)，市場價格將趨于穩(wěn)定。

從200套到700套京城二手房成交回暖

剛剛過去的3天小長假，身處于調(diào)控傳言中的北京樓市，新房交易量繼續(xù)走冷，二手房交易量則出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。不僅是3月份成交大漲，4月初的交易量同樣可觀。數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅網(wǎng)簽量4月2日為736套、3日為624套、4日為703套，是近半年來單日網(wǎng)簽量最高。

其實，自去年北京實施“317”新政以來，相關(guān)主管部門陸續(xù)采取了限購、限貸、限商、限價、限售的“五限”政策嚴格管控樓市，大力抑制投資投機需求的同時，也不可避免地造成了普通購房人的觀望心態(tài)。新房二手房紛紛迎來量價齊跌。尤其是二手房，部分小區(qū)的房價跌幅超過了20%，成交量也從單月超過2萬套，銳減至單月6000套左右，日平均簽約量只有200套左右。

但現(xiàn)在，從200套到700套，簽約量出現(xiàn)了明顯回升，是意味著二手房已經(jīng)走出低谷了嗎？

二手房現(xiàn)在到底是什么情況？想了解真實的二手房市場，最有發(fā)言權(quán)的恐怕不是利益相關(guān)的中介經(jīng)紀人，而是經(jīng)常約看房的買房人。

孫福(化名)是一位工作在北三環(huán)的廣告從業(yè)人員，一直租房的他，打算趁著房價下跌時，在惠新西街附近買一套兩居室，既方便工作也方便交際。持著這個目的，孫福從去年底開始就四處找房，幾乎每個周末都會約中介經(jīng)紀人去看房。

春節(jié)前約看房其實挺冷清的，每次都是頂著寒風，坐著經(jīng)紀人的電動車穿梭在各個小區(qū)之間。但過了春節(jié)，明顯覺得看房人多了不少，每到一個小區(qū)都能碰到同樣來看房的人。一套房子到了周末甚至同時兩三組人一起看，孫福告訴北京青年報記者，以他的感官來看，最近的看房量和成交量確實有所回升。

鏈家地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也證明了這一點。新近公布的全國重點城市帶看量統(tǒng)計中，鏈家檢測的11個重點城市中(上海數(shù)據(jù)缺失)，只有北京的成交量保持了繼續(xù)增長，并且北京的帶看量也高于平均水平，鏈家統(tǒng)計的3月二手房帶看次數(shù)為51.2萬次，遠高于1月份的39.2萬次和2月份的17萬次，也是最近半年來的新高。

對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，隨著北京新房市場趨向高端化，賣舊換新成為市場主流，二手房的簽約數(shù)字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個關(guān)鍵性指標。月售萬套以上，意味著北京樓市正在逐步走出低谷，恢復(fù)正常的交易水平。

郭毅認為造成這一現(xiàn)象有三點原因：

其一，隨著調(diào)控深化，北京二手房價格普降15%-20%，前期積累的房價泡沫得到消減，房產(chǎn)價值重新進入合理區(qū)間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流；其二，近日深圳二手交易“三價合一”政策的實行引起廣泛關(guān)注，其實北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實施，至此，一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局，未來二手交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業(yè)需求的作用；最后，盡管調(diào)控形勢依舊保持嚴格，但北京樓市的基本面其實沒有發(fā)生改變，而隨著北京人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤桑欣呔馊瞬诺囊M，此舉也將為樓市帶來穩(wěn)定的剛性購房需求。

與此同時，郭毅表示，由于二手房與新房之間相互依存的關(guān)系，二手成交量的升溫，也將有助于向新房市場輸送置業(yè)需求，促使新房市場在未來一段時間里出現(xiàn)同步回暖的成交走勢。

成交均價再次沖上6萬元/平方米學(xué)區(qū)單價高的小戶型貢獻大

不僅是成交和帶看量的增長，二手房價格也因此出現(xiàn)了一定的反彈。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京二手房成交均價為60357元/平方米。值得注意的是，這是自去年12月北京二手房成交均價跌破6萬元/平方米以來，再次沖上6萬元的門檻。鏈家數(shù)據(jù)顯示，去年 12月到今年2月，連續(xù)3個月的二手房成交價格分別是59680元/平方米、59452元/平方米、59579元/平方米。3月份不但成交量明顯回升，成交價格也出現(xiàn)了增長。

雖然鏈家的數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性，但在北京市場上，通過鏈家達成的二手房交易超過了50%，因此，其統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能一定程度上反映市場的情況。

量價都出現(xiàn)了回暖，那是意味著二手房市場要告別低谷了嗎？

其實這樣想并不準確，北青報記者通過對鏈家成交的熱點區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月份成交量的量價齊升主要有兩個因素造成，一方面是一些熱點區(qū)域前期降價幅度較大，獲得了購房人的認可。另一個就是周期性的原因，隨著5月份入學(xué)登記的到來，3、4月份的學(xué)區(qū)房需求明顯增加，在推動成交的同時，也帶動了均價的上漲。

以西城區(qū)德勝片區(qū)為例，這里擁有育翔小學(xué)、五路通小學(xué)、西師附小等多個重點小學(xué)，一直以來都是學(xué)區(qū)房成交熱點區(qū)域。北青報記者在德勝門橋附近的一家中介門店了解到，3月份僅前半個月，通過這一家門店，就成交了16套學(xué)區(qū)房，幾乎每天一套。一位門店負責人告訴北青報記者，元月初八他們店正式復(fù)工上班，當天就成交一套學(xué)區(qū)房一居室。隨后，幾乎每天都有新增的帶看和成交。年前看房人都不多，但年后一下子集中起來。大多數(shù)成交都是小戶型的一居室，為了落戶上學(xué)。

成交單價的提高很可能也是因為小戶型的集中成交。該門店負責人表示，以他們在3月份成交的房源為例，面積最小的一套為馬甸南村的南向40.5平方米一居室，成交單價高達15.93萬元，但總價相對比較低，為645萬元。這樣的房子大多是買來過戶用，購房人的錢不夠買兩居、三居，就會選擇買一居室，很多人其實也不會帶著孩子自住，而是出租出去，自己在附近再租一套大一點的兩居室作為過渡。這樣一來，雖然成交單價較高，但仍是剛性需求。

鏈家提供的數(shù)據(jù)也顯示，3月份均價的回升，主要由于少數(shù)學(xué)區(qū)房的助力。像西城區(qū)的樂城小區(qū)，漲幅位列3月份均價漲幅第一位，環(huán)比漲幅為16.9%，同樣是學(xué)區(qū)概念的西城區(qū)榮豐2008，環(huán)比漲幅10.5%，位列第4位。

成交量的上升，則更多是由于一些區(qū)域降價幅度較大的樓盤，開始獲得了購房人的認可。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，朝陽區(qū)管莊的北京新天地是3月份成交集中的熱點小區(qū)，該小區(qū)在最近90天里僅通過鏈家就賣出了68套房源，成交均價為54514元/平方米。而去年3月份，該小區(qū)的成交均價一度達到了65000元/平方米，降幅超過了15%。

鏈家研究院首席分析師許小樂認為，超跌盤和學(xué)區(qū)房的密集成交，導(dǎo)致了3月份數(shù)據(jù)的上升，但整體來看， 3月的成交小高峰屬于正常的市場變化，并不意味著市場變熱。許小樂認為：根據(jù)往年經(jīng)驗，3月為傳統(tǒng)“小陽春”，春節(jié)前累積的需求會在本月集中釋放。2016年3月和2017年3月全市網(wǎng)簽量的環(huán)比增幅分別為111.3%和113.3%。受調(diào)控政策影響，今年的增幅不及往年。從絕對水平看，今年3月成交比市場較熱時期的2016年、2017年同期均有明顯減少，而與市場相對平穩(wěn)的2015年同期相當，處于一個合理的正常水平。

平均成交周期延長至76天陽春熱潮或?qū)⒏嬉欢温?/p>

雖然3月份和4月第一周的二手房成交明顯升溫，但進入4月第二周，這種回暖就有戛然而止的勢頭。

鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月9日與4月10日，二手房成交量分別為193套和164套，工作日成交一下子從700套回到了200套以內(nèi)。

對此有人認為是中介公司提高中介費的原因所致。在年初市場里，中介之間不成文的規(guī)定都是中介費有折扣，像鏈家根據(jù)門店不同，中介費能做到2.3%至2.5%左右，我愛我家最低能做到2%左右，但近期，鏈家各個門店明確收回了中介費打折的權(quán)利，要求中介費嚴守2.7%。一位鏈家經(jīng)紀人向北青報記者證實，他所在的門店已經(jīng)明確保持之前2.7%的費率，沒有優(yōu)惠了，低于2.5%的不讓簽約。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，中介費的調(diào)整并不會對交易產(chǎn)生明顯作用。交易量出現(xiàn)下滑的原因，主要是由于好房源被消化，市場依舊不存在回暖的基礎(chǔ)，導(dǎo)致了交易量回調(diào)。

許小樂告訴北青報記者，由于目前信貸條件和行政管控都明顯嚴于去年同期，且在“認房認貸”的環(huán)境下?lián)Q房需求在短期難以大幅釋放，后期均價不具備快速上漲的條件。從單套房源的平均成交周期來看，3月客戶成交周期再次延長，由70.4天延長到76.8天。雖然市場已有所好轉(zhuǎn)，但客戶成交周期依然呈現(xiàn)延長態(tài)勢，除了放貸周期延長外，客戶購房更加理性、慎重是成交周期延長的主要原因。

對于未來，許小樂認為，3月份這樣的量價齊升是不可持續(xù)的，在小陽春過后，預(yù)計4月二手房市場成交量將迎來自然回落，均價趨穩(wěn)。這是因為節(jié)前積累的需求已在3月集中釋放，3月末新增供需已開始回落。3月第五周，新增房源及客源量環(huán)比分別減少6.4%和10.7%，新增帶看量減少8.6%，業(yè)主新增掛牌均價環(huán)比下跌1.4%。在供需矛盾減弱、市場成交將迎來回落的情況下，均價缺乏上漲動力，后期二手房均價可能呈現(xiàn)總體平穩(wěn)的小幅波動。

與許小樂類似，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也認為二手房的陽春熱度不可持續(xù)。她向北青報記者表示，3月的成交熱，主要是由于北京二手房掛牌價格普降15%-20%，在交易過程中購房人還能獲得部分議價折讓，這是由價格降至合理價值區(qū)間引發(fā)的成交回暖，預(yù)計未來二手房成交量將逐步企穩(wěn)，不會大漲大落。