環(huán)京區(qū)域經(jīng)歷今年兩次調(diào)控政策后，成交量和成交價都應(yīng)聲下跌，尤其是非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且需要提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會保險繳納證明，對市場影響較大。近日，記者走訪環(huán)京最主要區(qū)域燕郊發(fā)現(xiàn)，燕郊不少項(xiàng)目推出不限購商辦類項(xiàng)目，以助推樓市的“金九銀十”。但購房者并不買賬，交易難見起色。

燕郊公寓集中入市

“在燕郊，外地人沒有本地戶口或者3年社保，買不了住宅，但可以買不限購公寓?！苯?，記者走訪燕郊發(fā)現(xiàn)，隨著傳統(tǒng)樓市“金九銀十”銷售旺季的到來，燕郊不少商辦類項(xiàng)目陸續(xù)入市。在住宅限購政策下，一些房產(chǎn)銷售人員開始力推不限購的商辦產(chǎn)品。

首爾甜城一銷售人員表示，首爾甜城39街區(qū)為40產(chǎn)權(quán)公寓，均價19800元/平米，首付50%。雖然開盤時間不定，但意向排卡的人數(shù)已達(dá)1800多人。

嘉都公館首期開盤均價15000元/平米，目前處于排號階段。銷售人員稱排號客戶在月底選房時都可以打九折，“燕郊前兩三年沒有公寓產(chǎn)品出售，公寓產(chǎn)品都是在燕郊限購后出來的，也可以說是首期開盤，優(yōu)惠力度很大。”

除上述項(xiàng)目外，燕郊目前在售的商辦項(xiàng)目還包括紫竹灣商業(yè)廣場、京東CBD、EBC潮白·生態(tài)城、盈時未來港等。其中，紫竹灣商業(yè)廣場開盤價為22000元/平米左右；京東CBD主力戶型為公寓、底商，商鋪均價23000元/平米，40年寫字樓公寓均價16000元/平米；悅榕灣也有公寓產(chǎn)品在售，均價23000元/平米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在住宅市場整體嚴(yán)控的情況下，不限購的項(xiàng)目會有去庫存的機(jī)會。尤其是在購買力旺盛無法釋放的燕郊，也會抓住部分市場需求實(shí)現(xiàn)銷售。

燕順路上一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售人員稱，由于住宅限購政策，很多人失去購房資格，導(dǎo)致他所在門店主要的業(yè)績靠銷售商辦房，“除非是剛需，本地人才會買住宅。購買商辦房的，大多數(shù)是外地人。9月份我們已出售四五套商辦房，只出售了一套住宅?！?/p>

“但在住宅接近被腰斬的情況下，商辦類產(chǎn)品短期內(nèi)蓄客和銷售都很一般?！狈刻煜赂笨偛盟局沁@樣表示。

二手商辦房單價降三千

在燕郊二手房市場整體降溫背景下，二手商辦房無疑也面臨降溫的命運(yùn)。

記者從房屋中介處了解到，近期雖然陸續(xù)有房源掛出來，不過業(yè)主的報價都有不同程度的下調(diào)，目前燕郊商辦房價格普遍在14000元/平米左右。首爾甜城MOBO國際中心單價從火爆時的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫樂匯公寓目前單價13000元左右，限購政策前單價為16000元左右。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也坦言，“現(xiàn)在二手住宅價格都在下調(diào)，商住房價格也都可以談?！?/p>

盡管二手商辦房報價普遍下調(diào)，但成交和市場最盛期不能同日而語?！百I的人少，大家看到房價在跌，普遍買漲不買跌?！痹诓稍L中，不少銷售人員坦言，商辦房成交量下降明顯。

一中介工作人員表示，他所在門店上個月共成交商辦房七八套，原來一個月可成交10多套。

成交量的下滑或與部分銀行收緊貸款有關(guān)。記者了解到，目前燕郊雖未對商辦類房屋出臺相關(guān)限制政策，但在買賣中，部分項(xiàng)目存在“不限購、但限貸”的情況。102國道附近一中介工作人員表示，“燕郊部分40年產(chǎn)權(quán)的商辦房，銀行不辦理貸款”。另一銷售亦表示，“二手商住銀行不批貸款，一些寫字樓交了首付后要等，至于銀行什么時候給貸，還不知道。”

商辦房值不值得買？

因限購政策失去購房資格的北京購房者，只能將眼光轉(zhuǎn)向商辦房。除此之外，商辦項(xiàng)目由于單價尚在低位，面積偏小，總價可控吸引了一些投資客。

對此，司智表示，環(huán)京區(qū)域購房的人群中，20%-30%左右為真剛需，這類人群可能在當(dāng)?shù)厣睿捎谫Y金有限，社保年限不夠，選擇商辦項(xiàng)目過渡。其余大部分是投資客，他們認(rèn)為目前是價值低點(diǎn)。

不過，有不少購房者擔(dān)心環(huán)京商辦房會跟隨北京出臺限購政策。對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前商住項(xiàng)目的改革或整頓思路來看，對于已經(jīng)交付的房屋可能在整改方面力度會減少。但此類房源還是會被定性為違規(guī)建筑，所以總體上會存在很多問題。對于沒有交付的房源，預(yù)計(jì)此類區(qū)域后續(xù)整改為租賃型公寓的可能性最大。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，環(huán)京商辦房不會遭遇北京式嚴(yán)厲限購政策。原因在于北京需要疏導(dǎo)非首都功能的人群與產(chǎn)業(yè)，而環(huán)京區(qū)域可以承接這一需求。

那么商辦房的前景如何？

一銷售人員表示，現(xiàn)在單價15000元，一兩年后房子會漲至25000元左右，如果想出售，可以比當(dāng)時市場價低一兩千，更好出手。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，購房者還是從保值、增值的角度去考慮資產(chǎn)投入，環(huán)京區(qū)域商辦產(chǎn)品單價與總價較低，投資門檻也低，投資在商辦類固定資產(chǎn)上，可能會帶來相關(guān)收益。

不過，郭毅也強(qiáng)調(diào)，環(huán)京商辦銷售難度較大。對于商辦類產(chǎn)品來說，價格上漲空間比住宅產(chǎn)品差。流通性也很難比得上住宅，特別是環(huán)京區(qū)域，住宅面臨去化壓力時，商辦產(chǎn)品市場空間會更加狹窄?！吧剔k類產(chǎn)品不適合投資，自住也不適合。投資不能只考慮賬面上的增值，還需要考慮未來是否能變現(xiàn)。”郭毅表示。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認(rèn)為，環(huán)京商辦項(xiàng)目投資性不強(qiáng)，不能因不限購就去購買。