機(jī)構(gòu)報告顯示，近年來，隨著國民消費的不斷升級，物流地產(chǎn)市場迎來了一輪爆發(fā)式增長。物流整體市場規(guī)模從2005年的不足3億元上升到了2016年的超過100億元。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，新零售業(yè)態(tài)正推動著“人、貨、場”等商業(yè)要素的重構(gòu)，催生物流地產(chǎn)成為新的資本風(fēng)口。

新零售催生物流倉儲市場“風(fēng)口”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)代化物流設(shè)施是實現(xiàn)新零售的重要手段。

阿里巴巴作為新零售時代的先驅(qū)者率先提出“新零售”這一概念。該集團(tuán)董事局主席馬云對此做出如下解釋，“線上與線下零售的深度結(jié)合，再加上現(xiàn)代物流、大數(shù)據(jù)、云計算等創(chuàng)新技術(shù)，共同構(gòu)成未來新零售的概念。”

商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心發(fā)布的《走進(jìn)零售新時代——深度解讀新零售》報告也認(rèn)為，消費升級大趨勢下，我國商貿(mào)行業(yè)將步入新零售時代——零售商利用大數(shù)據(jù)、云計算等創(chuàng)新技術(shù)，將線下與線上零售深度結(jié)合，再輔之以智慧物流，共同構(gòu)筑新零售。

在新零售概念的引領(lǐng)下，各路資本開始大舉進(jìn)軍物流市場。以普洛斯為首的物流開發(fā)商在2015年開始快速擴(kuò)張，收購了優(yōu)速快遞、中儲發(fā)展等；京東、寶供等運營商也開始紛紛通過自建供應(yīng)鏈體系，開始向開發(fā)商發(fā)展；阿里集團(tuán)與銀泰商業(yè)和上海百聯(lián)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同探索和發(fā)展新物流體系，為消費者以及零售商提供更高效的送貨服務(wù)……

今年以來，中國物流倉儲市場更是呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài)。7月，萬科宣布斥資169億元參與物流巨頭普洛斯的私有化。時至今日，萬科聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯在現(xiàn)代化倉儲設(shè)施市場的占有率約為50%。截至10月底，萬科物流地產(chǎn)已進(jìn)入全國30個城市，共58個項目?！皠倓傔^去的‘雙11’，‘剁手族’們創(chuàng)造了超10億件的包裹，其中將有一半從普洛斯和萬科的貨倉里發(fā)出。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁張旭說。

張旭認(rèn)為，“中國社會消費品零售總額每年以超過10%的速度增長，物流配送搭建的供應(yīng)鏈效率決定了實體零售企業(yè)業(yè)績的提升，因此未來現(xiàn)代化物流將是一門大生意。”

仲量聯(lián)行中國工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝認(rèn)為，開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強(qiáng)烈，萬科花費巨大投資建倉庫而不是建房子，足見中國物流業(yè)現(xiàn)已成為地產(chǎn)投資者最熱門的標(biāo)的之一。

物流地產(chǎn)商正加快資本化腳步

隨著電子商務(wù)行業(yè)迅速崛起，中國物流行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期?，F(xiàn)代化倉儲卻持續(xù)短缺，物流行業(yè)成為不少機(jī)構(gòu)資本青睞的資產(chǎn)類型。

兩名中國企業(yè)家孫冬平和沈晉初于2011年創(chuàng)辦了易商倉儲。在華平的注資和管理幫助下實現(xiàn)快速擴(kuò)張，目前在中日韓三國擁有60多個大型物流倉儲中心，已成為亞洲知名企業(yè)。

華平投資董事總經(jīng)理周知透露，華平在中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資重點和布局與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費升級密切相關(guān)?！拔覀儠鶕?jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，捕捉房地產(chǎn)行業(yè)動向、進(jìn)行前瞻性布局。比如，十年前，想要在中國房地產(chǎn)市場上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司。2005年至2007年，華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國開發(fā)商，如廣東富力、綠城地產(chǎn)等。2008年開始，隨著中國的消費升級和中產(chǎn)階層人群的迅速增長，華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和物流地產(chǎn)。”

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵表示，目前幾乎所有的物流地產(chǎn)商都在尋求機(jī)構(gòu)資本的支持，以求迅速打開資本化路徑。主要方式有：傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進(jìn)行IPO、并購重組；嫁接海外資本尋求未來資本化擴(kuò)展；積極尋求國內(nèi)融資渠道等。

近年來，物流地產(chǎn)市場熱度持續(xù)走高，物流開發(fā)商與資本嫁接的案例屢見不鮮，如RRJ和新加坡淡馬錫集團(tuán)繼凱雷之后對宇培集團(tuán)進(jìn)行新一輪注資；Gaw Capital與維龍在中國建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系；黑石成為萬科物流地產(chǎn)公司的股東；易商收購了日本紅木的亞太業(yè)務(wù)。

“高標(biāo)物流倉庫供應(yīng)長期的稀缺性和相對其他物業(yè)類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因。”蘇智淵說。

縱向整合或成行業(yè)趨勢

2017年，一線城市高標(biāo)倉庫未來供應(yīng)仍將受到物流用地供應(yīng)瓶頸的制約，租金延續(xù)升勢。戴德梁行研報認(rèn)為，至2020年，中國對電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，而其實際供應(yīng)只能達(dá)到5600萬至6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

世邦魏理仕研究認(rèn)為，電商仍將是中國高標(biāo)倉庫市場的最大租戶，預(yù)計將貢獻(xiàn)高標(biāo)倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細(xì)分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術(shù)在倉庫中的應(yīng)用，并引領(lǐng)未來倉庫硬件設(shè)備發(fā)展的方向。

戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪說，面對倉儲物流設(shè)施的供應(yīng)增長遠(yuǎn)不能滿足更快的需求增長的局面，無論是供應(yīng)方還是需求方，都在積極尋找從自身業(yè)務(wù)需求出發(fā)的驅(qū)動力。“在物流供應(yīng)鏈中承擔(dān)商品或產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的各環(huán)節(jié)及其服務(wù)的運營商將異軍突起，成為行業(yè)的新生力量?！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾認(rèn)為，“新技術(shù)對倉庫載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時，也將慢慢改變物流設(shè)施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對激烈的市場競爭，物流地產(chǎn)開發(fā)商在未來不僅要提供布局廣泛、標(biāo)準(zhǔn)靈活的硬件設(shè)施，同時還要提供配套的智能物流解決方案，這樣才能在物流設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域獲得更強(qiáng)的不可替代性。”

“開發(fā)商介入傳統(tǒng)的物流運營環(huán)節(jié)，而運營商介入物流地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，兩者彼此滲透，將打通行業(yè)壁壘，從而實現(xiàn)新的物流開發(fā)和運營結(jié)合成為新的生態(tài)圈?！眴斡畹险J(rèn)為，縱向整合是物流開發(fā)商與運營商的共同需求。開發(fā)商以股權(quán)合作、戰(zhàn)略投資的方式整合運營商，尋求更多的需求、土地、品牌等資源；而運營商則主要通過新設(shè)公司、輕重分離、股權(quán)收購等形式整合開發(fā)商，主要獲取的是倉儲資源、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化。兩者整合后，物流開發(fā)商向運營商提供物業(yè)載體，而運營商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取，相輔相成。