近日，針對(duì)近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》重申了我國(guó)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松的政策，并明確要求，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。近期，隨著各地人才引進(jìn)政策衍生購房新熱潮，地方樓市調(diào)控政策的作用不斷被稀釋，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了回溫的跡象。因此，本次《通知》的出臺(tái)，也被業(yè)內(nèi)看做是中央保持對(duì)地方市場(chǎng)從嚴(yán)把控態(tài)度避免反彈的具體表現(xiàn)。

“搶人”背后的樓市回暖

在業(yè)界看來，本次住建部提出的表態(tài)和要求，與現(xiàn)階段多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈回暖密切相關(guān)。

近期，我國(guó)部分地區(qū)樓市回溫態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市多達(dá)58個(gè)，其中，漲幅超過0.5%的有38個(gè)，而近期剛剛被住建部約談的丹東更是以2%的漲幅位居70個(gè)城市之首。

“實(shí)際上，近期房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅相對(duì)明顯的城市，大多都發(fā)布了新版人才引進(jìn)政策，可見，后者對(duì)于各地房?jī)r(jià)的影響已不容忽視。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了史上力度最大的人才引進(jìn)政策。

以最近備受矚目的天津海河英才計(jì)劃為例，該計(jì)劃提出了本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，只要持身份證、學(xué)歷學(xué)位證，即可辦理直接落戶等政策，而且在住房保障措施上，計(jì)劃明確，新引進(jìn)的高層次人才，購買首套自住用房不限購。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政推出不到一天，就有30萬人登錄并下載“天津公安”App辦理落戶申請(qǐng)。

中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海直言，各地為吸引人才出臺(tái)的購房?jī)?yōu)惠政策，使得有資質(zhì)的購房者數(shù)量增加，一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，申請(qǐng)落戶人數(shù)的增多也會(huì)產(chǎn)生很多新的問題，包括一些合理的購房需求進(jìn)入后樓盤數(shù)量不足，以及部分人明落戶實(shí)炒房等。

調(diào)控未松綁

而本次住建部發(fā)布的《通知》明確，各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。同時(shí)，各地要提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上?！锻ㄖ愤€要求，北京、上海等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化。一、二線城市要在今年底前編制完成2018-2022年住房發(fā)展規(guī)劃。

此外，《通知》還指出，各地要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。同時(shí)，《通知》強(qiáng)調(diào)，各地要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定，加強(qiáng)住房用地購地資金來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

事實(shí)上，去年11月，住建部等三部門就共同表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。今年的政府工作報(bào)告中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

而在近日，住建部又約談了12個(gè)城市，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖、力度不放松。同時(shí)，這也是繼全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”后，住建部再一次表明堅(jiān)決調(diào)控的態(tài)度。

多元化供地

今年，多元化供地政策屢被政府提及。3月17日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽公開表示，推出共有產(chǎn)權(quán)住房和培育住房租賃市場(chǎng)是解決住房問題的兩個(gè)重要方法，預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)提供給租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的用地將占到增量的30%。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，我國(guó)一線城市的中低價(jià)房占比正逐漸增多，房?jī)r(jià)逐漸趨于合理，“限房?jī)r(jià)限地價(jià)”正為穩(wěn)定房?jī)r(jià)不斷起到作用。中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平認(rèn)為，土地市場(chǎng)多元化，打破了政府在出讓時(shí)的壟斷地位，政府以稅收等手段獲利將有利于調(diào)控的深入執(zhí)行，也利于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步合理回歸。

以北京為例，據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，去年北京商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207公頃，占28.71%。郭毅分析，北京在實(shí)施多元化供地政策中，推出大量共有產(chǎn)權(quán)房，土地出讓盲目現(xiàn)象得到持續(xù)改善，房?jī)r(jià)已抑制在平穩(wěn)狀態(tài)。

郭毅表示，“對(duì)于一、二線城市來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商拿地積極性高，易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快。這就有必要采取一定的措施對(duì)住房、土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，避免在土地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高價(jià)進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而三線城市由于人們購房需求較少，房屋維持正常出讓，因此基本沒有實(shí)施多元化供地政策”。

不過，曹建海也表示，相比二、三線城市，部分一線城市供地主體多元化政策的落實(shí)將會(huì)更加艱難。一線城市中租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房土地價(jià)格會(huì)比普通商品房地價(jià)低很多，加大這兩類住房用地的供應(yīng)比例，可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入產(chǎn)生一定影響。