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北京一季度樓市暗淡收?qǐng)?二季度成沖擊業(yè)績(jī)關(guān)鍵期

聯(lián)盟中國(guó)www.huntleydev.com 時(shí)間: 2014-04-18 來(lái)源: 中國(guó)新聞網(wǎng)  李捷

信貸收緊、自住分流、供應(yīng)加大、成交萎縮……一季度的樓市就在諸多的關(guān)鍵詞中暗淡收?qǐng)觥氖袌?chǎng)的供不應(yīng)求,到蓄客放緩,房企正在適應(yīng)種種新變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,二季度將成為房企沖擊全年業(yè)績(jī)最關(guān)鍵的階段,市場(chǎng)和企業(yè)又會(huì)有何種表現(xiàn)?

剛需項(xiàng)目全面開(kāi)閘

盡管今年一季度,北京市場(chǎng)的交易量沒(méi)有延續(xù)去年的熱度,但并未影響到房企推盤(pán)的熱情。

4月份以來(lái),房企推盤(pán)節(jié)奏明顯加快。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近期市場(chǎng)幾乎被剛需項(xiàng)目“壟斷”,包括中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城、中國(guó)鐵建·原香漫谷、中國(guó)鐵建·國(guó)際花園、東亞·首航國(guó)際、格林云墅、東亞·朗悅居、東亞·印象臺(tái)湖在內(nèi),共有7個(gè)在25000元/平方米以下的剛需項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市。據(jù)此前機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),預(yù)期4月入市的項(xiàng)目近40個(gè),未來(lái)還將會(huì)有更多的剛需項(xiàng)目入市。

值得一提的是,房企的推盤(pán)規(guī)模有著擴(kuò)大化的趨勢(shì)。上周,中國(guó)鐵建一舉推出了位于房山區(qū)的中國(guó)鐵建·原香漫谷、中國(guó)鐵建·國(guó)際花園以及位于豐臺(tái)區(qū)的中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城三個(gè)項(xiàng)目,位于順義區(qū)的中鐵·花溪渡也已于上周同時(shí)取證,近期即將開(kāi)盤(pán)。

如此大手筆推盤(pán)的還有東亞地產(chǎn),在近期連續(xù)推出了位于通州的東亞·印象臺(tái)湖、順義區(qū)的東亞·首航國(guó)際和房山區(qū)的東亞·朗悅居三個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解,僅這兩個(gè)房企在近期累計(jì)推出的房源已突破2000套。

據(jù)知情人士透露,上述兩家房企都是為了補(bǔ)充現(xiàn)金流而密集推盤(pán),在市場(chǎng)預(yù)期未發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下,未來(lái)或許會(huì)有更多項(xiàng)目加入到快速高周轉(zhuǎn)的隊(duì)列中來(lái)。

第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部助理董事王華也表示,自住型商品房對(duì)于剛需型樓盤(pán)的影響顯而易見(jiàn),而銀行信貸方面也并沒(méi)有太多利好消息,房企將更多依靠自身銷售資金回籠,加速推盤(pán)不失為應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況的一個(gè)舉措。

樓市向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移

充足的供應(yīng)并未獲得市場(chǎng)的垂青。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,4月份北京已有13個(gè)項(xiàng)目入市,累計(jì)供應(yīng)套數(shù)逼近3000套,與3月份同期的供應(yīng)套數(shù)相比增加了18%。然而,雖然4月份樓市供應(yīng)的發(fā)力已全面超過(guò)3月,但成交數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)三成左右的下滑。據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示,截至4月15日,上半月僅累計(jì)成交1976套,無(wú)論是數(shù)量還是面積的成交情況,都在繼續(xù)縮水。

但新京報(bào)記者從目前在售的多個(gè)項(xiàng)目了解到,房企的平價(jià)快跑已成共識(shí),但在快跑的同時(shí),房企方面并未出現(xiàn)大規(guī)模的放松價(jià)格。

對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ畏治稣J(rèn)為,供應(yīng)與成交截然不同的表現(xiàn),從一定程度上證明,市場(chǎng)對(duì)供應(yīng)的增加并不“買賬”,在客群日益轉(zhuǎn)濃的觀望情緒中,向來(lái)以剛需房源的成交為支撐性力量的北京樓市,正在加速向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

根據(jù)近期入市項(xiàng)目來(lái)看,進(jìn)入4月以來(lái),房山區(qū)已成為繼大興區(qū)之后的主要供應(yīng)板塊,目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量仍在持續(xù)增加。但業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,房山區(qū)供應(yīng)量的激增將會(huì)快速消化之前蓄積的客戶,在當(dāng)前整體市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期的視窗環(huán)境中,未來(lái)房山的庫(kù)存去化速度可能會(huì)放緩,甚至不排除會(huì)出現(xiàn)后續(xù)項(xiàng)目以價(jià)換量。

分析

二季度將成房企跑量高峰期?

在采訪過(guò)程中,多位業(yè)內(nèi)人士都表示,2014年剛需市場(chǎng)蓄客量很難再現(xiàn)去年的火爆狀態(tài),供需比差距縮小已成事實(shí)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ握J(rèn)為,下半年,在自住商品房大量上市形成的客群分流壓力下,剛需市場(chǎng)的銷售難度與銷售風(fēng)險(xiǎn)將與日俱增,對(duì)于剛需項(xiàng)目而言,越晚開(kāi)盤(pán),項(xiàng)目溢價(jià)空間就將越小,因此,盡早跑量出貨,已成為房企的普遍共識(shí)。今年二季度將成為房企沖擊全年業(yè)績(jī)最為關(guān)鍵的階段,二季度剛需項(xiàng)目的推盤(pán)量有望達(dá)到全年的供應(yīng)高峰。

在第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部助理董事王華看來(lái),2014年全年的市場(chǎng)走勢(shì)并不能定性為悲觀,她認(rèn)為土地市場(chǎng)的火爆,也是房企對(duì)于后市看好的一種判斷?!叭绻笃陧?xiàng)目不能做到地價(jià)的兩倍以上,必然會(huì)賠錢。”王華說(shuō)。

房企

邊看邊等,延長(zhǎng)蓄客周期

實(shí)際上,自住型商品房對(duì)于市場(chǎng)的影響還在進(jìn)一步蔓延。“新推出的一批房源,和上期同樣的產(chǎn)品和戶型,無(wú)論是做活動(dòng)還是宣傳,蓄客效果都大大減弱?!蔽挥谀衔瀛h(huán)外某改善型項(xiàng)目的代理公司負(fù)責(zé)人表示,在價(jià)格沒(méi)有大幅提升的情況下,由于蓄客不夠理想,開(kāi)盤(pán)時(shí)間還沒(méi)確定。

同樣的情況也出現(xiàn)在北五環(huán)外的某項(xiàng)目,據(jù)新京報(bào)記者了解,該項(xiàng)目自今年初就已在為推新而做準(zhǔn)備,但截至目前,推盤(pán)時(shí)間一改再改。其相關(guān)負(fù)責(zé)人私下告訴新京報(bào)記者,目前的市場(chǎng)環(huán)境尚不具備項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的條件,還想再等等,找一個(gè)比較合適的時(shí)間點(diǎn)再推出項(xiàng)目。

據(jù)一位不愿具名的房企人士透露,自住型商品房對(duì)樓市的分流作用已沒(méi)有爭(zhēng)議。在普通商品住宅與自住房?jī)烧咧g,更多的購(gòu)房人會(huì)首選去嘗試購(gòu)買自住型商品住房。這也直接導(dǎo)致目前商品房蓄客不佳的情況。

■ 市場(chǎng)

10萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目或扎堆入市

去年下半年以來(lái),北京高端市場(chǎng)受“4萬(wàn)元禁令”的影響,多個(gè)高端住宅項(xiàng)目推遲入市時(shí)間。進(jìn)入今年以來(lái),隨著泰禾北京院子、閱園等兩個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的入市,高端住宅的供應(yīng)量也開(kāi)始逐漸增加。據(jù)第一太平統(tǒng)計(jì)顯示,目前北京高端甲級(jí)公寓的成交均價(jià)在63000元/平方米左右,預(yù)計(jì)未來(lái)這一價(jià)格將會(huì)逐漸升高。

據(jù)新京報(bào)記者了解,年內(nèi)將至少有五個(gè)高端項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)入市場(chǎng),包括保利海德公園、中赫·萬(wàn)柳書(shū)院、駿豪中央公園廣場(chǎng)在內(nèi),昔日地王項(xiàng)目都將有望陸續(xù)入市。“去年萬(wàn)科收購(gòu)凱德的地安門(mén)項(xiàng)目,以及三里屯的通盈中心也都計(jì)劃今年開(kāi)盤(pán)?!睋?jù)第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部經(jīng)理董月介紹,預(yù)計(jì)在今明兩年入市的高端項(xiàng)目大約在10個(gè)左右,而據(jù)他透露,多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格都超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。“目前住建委對(duì)高端住宅的管控仍比較嚴(yán)格,項(xiàng)目對(duì)于銷售價(jià)格預(yù)期,和實(shí)際獲批的價(jià)格還是會(huì)有相當(dāng)?shù)牟罹?。”董月說(shuō)。

另?yè)?jù)某高端項(xiàng)目房企負(fù)責(zé)人介紹,雖然剛需市場(chǎng)目前觀望氣氛濃厚,但對(duì)于高端市場(chǎng)而言,很少會(huì)采用以價(jià)換量的方式,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定?!澳壳案叨耸袌?chǎng)處于量跌價(jià)增的態(tài)勢(shì),高端項(xiàng)目也更傾向于高周轉(zhuǎn)模式,大家推盤(pán)的積極性都在增高。”他表示。

 

責(zé)任編輯: 曹洋
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