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編者按
每年一度的“3
15”，房地產(chǎn)維權(quán)都是一個(gè)熱點(diǎn)。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的維權(quán)事件已經(jīng)大幅減少。
廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理鄧浩志在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)規(guī)范，小開發(fā)商不少倒閉或者被兼并，大的房地產(chǎn)企業(yè)集中度持續(xù)提升。大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房屋質(zhì)量的越來(lái)越重視，同時(shí)還十分注意提升品牌的美譽(yù)度，因而即使有小的質(zhì)量問(wèn)題和投訴，也會(huì)很快給予解決，加上這幾年政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，并且實(shí)行了網(wǎng)上簽約、打款入監(jiān)控賬號(hào)、開發(fā)商辦完大確權(quán)后才取消監(jiān)控等有效措施，大大減少了一房多賣、銷售抵押房、房屋爛尾或者延遲交樓的情況，也解決了很多歷史遺留問(wèn)題。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)這兩年的投訴在持續(xù)下降，加上房?jī)r(jià)不斷上漲，也隱藏了一些矛盾。
綜觀最近一些房地產(chǎn)維權(quán)事件，時(shí)代周報(bào)記者還是發(fā)現(xiàn)，這實(shí)際上是業(yè)主在與一些開發(fā)商在斗智斗勇。因而，在購(gòu)房之前，消費(fèi)者要學(xué)點(diǎn)法，小心落入開發(fā)商編織的陷阱中，同時(shí)在維權(quán)過(guò)程中也要注意有理有據(jù)有節(jié)，及時(shí)化解矛盾，也有利于問(wèn)題得到圓滿解決。
相當(dāng)多的業(yè)主維權(quán)無(wú)力，或者維權(quán)無(wú)門是因?yàn)樗麄兿萑肓碎_發(fā)商設(shè)計(jì)的購(gòu)房合同或者補(bǔ)充協(xié)議的陷阱當(dāng)中。當(dāng)業(yè)主房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，或者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)、虛假宣傳誤導(dǎo)購(gòu)買等行為時(shí)，因?yàn)楹贤蠜](méi)有寫明，給維權(quán)增加不必要的困難和難度。因而，購(gòu)房者自身也需要學(xué)習(xí)一點(diǎn)法律知識(shí)，在購(gòu)房之前認(rèn)真識(shí)別，謹(jǐn)防落入開發(fā)商編織的陷阱當(dāng)中。同時(shí)，房地產(chǎn)的主管部門也應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行規(guī)范，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議凌駕于政府購(gòu)房合同之上的行為要予以堅(jiān)決的糾正，維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。
(陶春宇)
樓盤質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)主維權(quán)無(wú)門
特約記者 費(fèi)麗婷
發(fā)自北京
1月23日，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋香奈河畔二期售樓處外聚集了十幾位業(yè)主，拉起了層層橫幅，上面寫著“商品房的價(jià)格，安置房的質(zhì)量”，“斷橋鋁變白塑料，三菱電梯變雜牌”，“遠(yuǎn)洋欺詐百姓血汗錢”等字樣。
無(wú)獨(dú)有偶，一年多以來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(03377.HK，以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”)旗下大連、杭州等項(xiàng)目接連出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。
更讓鎮(zhèn)江業(yè)主們感到無(wú)力的是，雖然實(shí)際交付房屋質(zhì)量不盡如人意，合同上卻找不到漏洞。在投訴過(guò)程中，開發(fā)商一句“以合同為準(zhǔn)”就能讓他們啞巴吃黃連。去年年底，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋二期的業(yè)主們通過(guò)QQ群走到了一起，開始了維權(quán)之路。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱：“鎮(zhèn)江、大連、杭州等項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴等，系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國(guó)項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)的個(gè)別、散發(fā)事件，也系房屋交付過(guò)程中開發(fā)商與客戶交換意見渠道暢通的正常表現(xiàn)。截至目前，大連項(xiàng)目收房率達(dá)到100%；杭州項(xiàng)目收房率達(dá)到80%；鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋香奈河畔一期收房率超過(guò)92%，二期客戶投訴問(wèn)題基本解決?！?/p>
而另一邊，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋二期的業(yè)主們還在為自己的利益做最后爭(zhēng)取。換窗戶，換電梯，建小學(xué)，是他們共同的訴求?！斑@些本來(lái)都是該有的，最后變成了訴求?！?/p>
使用事故頻發(fā)的品牌電梯
葉先生是這個(gè)業(yè)主QQ群的管理員之一。去年他看中了一套房子，118平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)85.89萬(wàn)元。7月，交了首付26.19萬(wàn)元之后，他正式成為了鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋香奈河畔二期的一名業(yè)主。
他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹了業(yè)主們集中投訴的幾處質(zhì)量問(wèn)題。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給我們展示的樣板間用的窗戶是斷橋鋁材質(zhì)，實(shí)際交付時(shí)卻是塑鋼窗。塑鋼基本上屬于淘汰產(chǎn)品，容易變形，褪色，容易壞。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一期使用的是斷橋鋁，二期的合同上注明是塑鋼。但說(shuō)真的，在沒(méi)見到我們的窗戶是什么材料前，我們一直認(rèn)為塑鋼就是他們展示的樣板房的窗戶?！?/p>
時(shí)代周報(bào)記者致電了鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的客服人員，對(duì)方表示，“樣板間從開放之日起，所有的門窗上面都有‘非交付標(biāo)準(zhǔn)’字樣而且非常清晰。塑鋼窗合同上是有明確規(guī)定的，不是故意隱瞞”。
但葉先生還是認(rèn)為，樣板間對(duì)業(yè)主存在誤導(dǎo)?！凹揖叩瓤梢苿?dòng)的東西，我們都明白屬于非交付標(biāo)準(zhǔn)。但窗戶是不可移動(dòng)的，我們認(rèn)為就應(yīng)該直接展示交付時(shí)的材質(zhì)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還把白色的塑鋼窗戶外面刷成了和斷橋鋁一樣的咖啡色，我問(wèn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人，他說(shuō)是為了美觀。”
另一處疑問(wèn)是電梯。買房之前，一些業(yè)主向銷售人員詢問(wèn)小區(qū)使用的電梯品牌，得到的答案是“一期都用三菱了，二期肯定比一期好”。但直到今年1月，在招投標(biāo)網(wǎng)上查詢的時(shí)候，葉先生才發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋二期使用的是康力電梯?？盗﹄娞莨煞萦邢薰臼且患易鲭娞菖浼鸺业纳鲜衅髽I(yè)，但2012、2013年，康力電梯在遼寧、江蘇、貴州等地出現(xiàn)多起困人、墜梯事件，引起了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)主們對(duì)安全問(wèn)題的擔(dān)憂。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，康力電梯質(zhì)量不是很穩(wěn)定，在控制系統(tǒng)及變頻器上為節(jié)約成本一直采用比較低端的產(chǎn)品，時(shí)常有溜車墜梯現(xiàn)象出現(xiàn)。
葉先生仔細(xì)查看了合同，發(fā)現(xiàn)里面寫的是“品牌電梯”?！斑@是一個(gè)非常模糊的字眼，我承認(rèn)康力電梯也是品牌電梯，但是它的事故率太高，百度‘康力電梯’第一頁(yè)就會(huì)出現(xiàn)康力電梯事故頻發(fā)的新聞?！?/p>
就上述質(zhì)量問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者采訪了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。該公司給時(shí)代周報(bào)記者的書面回復(fù)稱：“在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，我們執(zhí)行嚴(yán)格的質(zhì)量管控體系和維保修服務(wù)體系，并創(chuàng)建全方位的客戶溝通和關(guān)懷渠道，以保障產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。面對(duì)客戶投訴，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本著‘履行合同約定’及‘體恤客戶感受’的原則，均派遣相關(guān)工作組認(rèn)真對(duì)待和核實(shí)，并由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司進(jìn)行妥善處理。”
但據(jù)業(yè)主反映，針對(duì)電梯的投訴，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋的回應(yīng)是組織業(yè)主參觀康力電梯生產(chǎn)廠，并承諾在維保期內(nèi)安排廠家駐守鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋。但在憤怒的業(yè)主們看來(lái)，這是在逃避問(wèn)題，是“從側(cè)面做一些無(wú)意義的事情來(lái)安撫業(yè)主”。
虛假宣傳誘導(dǎo)購(gòu)買
業(yè)主張女士的兒子四歲了。和很多家長(zhǎng)一樣，選擇樓盤的時(shí)候，孩子未來(lái)的教育問(wèn)題是重要的考慮因素。在鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋地產(chǎn)售樓處的沙盤上、彩印單頁(yè)上、網(wǎng)上宣傳時(shí)，都宣稱三期規(guī)劃建設(shè)潤(rùn)州實(shí)驗(yàn)小學(xué)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)的教學(xué)水平優(yōu)于普通小學(xué)，這對(duì)張女士來(lái)說(shuō)有莫大的吸引力。
“但潤(rùn)州實(shí)驗(yàn)小學(xué)去年年底建好了，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)主的孩子卻不能就讀?！睆埮刻崞疬@事很氣憤?！拔沂菦_著實(shí)驗(yàn)小學(xué)來(lái)購(gòu)買鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋的，小學(xué)沒(méi)了，我也沒(méi)必要買這房子了。但開發(fā)商說(shuō)退房按照合同走，要我賠償違約金?！比~先生說(shuō)。
潤(rùn)州實(shí)驗(yàn)小學(xué)落空了，為了安撫業(yè)主，樓盤負(fù)責(zé)人改稱“在附近建設(shè)九年制義務(wù)學(xué)?！薄５珜?duì)家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō)，“九年制義務(wù)學(xué)?！边h(yuǎn)比不上實(shí)驗(yàn)小學(xué)，況且“附近”的說(shuō)法也很模糊。
時(shí)代周報(bào)記者向鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋的客服人員求證，得到的答復(fù)是：鎮(zhèn)江市規(guī)劃委員會(huì)綜合考慮區(qū)域教育資源的優(yōu)化組合，明確在三期的地塊外，與原來(lái)官塘新城規(guī)劃中的初中合并成一個(gè)九年制學(xué)校。時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)一步詢問(wèn)，這一學(xué)校是此前宣傳的“潤(rùn)州實(shí)驗(yàn)小學(xué)”還是普通學(xué)校？對(duì)方回應(yīng)，“具體是什么學(xué)校是由教育機(jī)構(gòu)統(tǒng)一調(diào)配設(shè)置的。”
“但宣傳是你們遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣傳的，不是市政府宣傳的。既然教育局沒(méi)拍板，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就不應(yīng)該宣傳這個(gè)事情，以吸引購(gòu)買?！比~先生覺得受到了欺騙。
如果說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題是施工過(guò)程中的監(jiān)管不到位，更讓業(yè)主們氣憤的是，遠(yuǎn)洋的銷售人員在銷售過(guò)程中是否存在故意欺詐的行為。有業(yè)主列舉了一連串“銷售人員的說(shuō)法”和實(shí)際情況不一致的情形：銷售人員說(shuō)二期比一期好，但是目前發(fā)現(xiàn)窗戶和電梯和一期差好幾個(gè)檔次；銷售人員說(shuō)小區(qū)邊上的高壓鐵塔會(huì)埋地，合同里沒(méi)寫，至今未埋地，也無(wú)埋地的具體安排；銷售人員說(shuō)樓盤二期里面建設(shè)有幼兒園，合同里沒(méi)有，至今未公布實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，有沒(méi)有等待考證；銷售人員說(shuō)二期樓間距都在30米以上，合同里沒(méi)寫，但是實(shí)際絕對(duì)沒(méi)有，冬天下午3點(diǎn)，一共6樓的多層5樓都沒(méi)陽(yáng)光了……
對(duì)此，業(yè)主們得到最多的回應(yīng)是，“以合同為準(zhǔn)”。葉先生咨詢了相關(guān)律師?！奥蓭熣f(shuō)這個(gè)合同是有效合同，只能說(shuō)開發(fā)商沒(méi)有道德，但是沒(méi)有實(shí)在的證據(jù)?！?/p>
在購(gòu)房合同這件事上，業(yè)主和銷售人員各說(shuō)各的理?！罢劦胶贤鼰o(wú)恥”，葉先生回憶，買房的時(shí)候，讓先交1萬(wàn)定金，付了首付之后才能看到合同；如果業(yè)主不買了，定金不退，還要賠償違約金。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的客服人員覺得有些冤枉，“我們的合同都有公示在墻上，合同是要求必須公示的，在買之前就可以看到?！比~先生反駁，“我從來(lái)沒(méi)看見過(guò)，估計(jì)大多數(shù)人也沒(méi)看到，銷售人員也沒(méi)有帶我們?nèi)タ催^(guò)合同?！?/p>
多個(gè)樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題
看開發(fā)商并沒(méi)有解決問(wèn)題的意思，葉先生在當(dāng)?shù)氐慕鹕秸搲暇W(wǎng)絡(luò)問(wèn)政。他向時(shí)代周報(bào)記者展示了質(zhì)監(jiān)局和住建局回復(fù)內(nèi)容的截圖，“搞笑的是，質(zhì)監(jiān)局和住建局相互踢皮球”。質(zhì)監(jiān)局回復(fù)：您好，第一，房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管不在質(zhì)監(jiān)部門職能范圍之內(nèi)，建議向住建部門反映；第二，您所提及的和開發(fā)商之間的合同糾紛，建議您通過(guò)司法途徑解決；第三，您所提及的電梯品牌及事故頻發(fā)問(wèn)題，電梯屬于特種設(shè)備范疇……開發(fā)商使用什么品牌的電梯屬于其自主行為，應(yīng)該按照合同約定履行，建議您與開發(fā)商協(xié)商解決。
鎮(zhèn)江住建局回復(fù)：1.合同雙方均應(yīng)遵守所簽合同，如果合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，可由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可按合同約定提交仲裁或向人民法院起訴。
2.對(duì)于所用材質(zhì)有疑問(wèn)，請(qǐng)與市質(zhì)監(jiān)站聯(lián)系。我局已督促該企業(yè)認(rèn)真履行合同，確保所用材質(zhì)符合合同要求，妥善處理業(yè)主提出的問(wèn)題。
“12345(市民服務(wù)熱線)、12315(消費(fèi)者投訴舉報(bào)專線)天天打，沒(méi)用。”葉先生難免有些怨氣，“如果這些電話有用，相關(guān)部門負(fù)責(zé)，肯定不至于每個(gè)樓盤都鬧事吧？老百姓又不會(huì)閑到天天去找茬。目前整個(gè)鎮(zhèn)江新樓盤，就沒(méi)幾個(gè)不鬧事的，或多或少都會(huì)有類似情況發(fā)生。本地有個(gè)0511論壇，里面有很多買房維權(quán)的帖子。”
葉先生認(rèn)為，鎮(zhèn)江相關(guān)部門也有一定的責(zé)任?！跋瘛放齐娞荨@種模糊字眼在合同中使用，能跟房管局住建局沒(méi)有關(guān)系嗎？但他們反而站在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)那邊，說(shuō)窗戶電梯都符合合同。”
此前，大連、杭州等遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的項(xiàng)目也曾發(fā)生類似事件。去年1月，由于房屋實(shí)際裝修情況和購(gòu)房時(shí)開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)差距甚遠(yuǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)杭州樓盤“遠(yuǎn)洋公館”遭到業(yè)主們集體拒收房屋。
7月，大連遠(yuǎn)洋時(shí)代城的業(yè)主多次在售樓處門前聚集，并拉出寫著“抵制遠(yuǎn)洋虛假宣傳，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益”的橫幅，原因是得房率遠(yuǎn)低于售樓處宣傳的數(shù)字，以及房?jī)?nèi)墻角滲水、瓷磚破碎等質(zhì)量問(wèn)題。
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